其经营活动所需现金流完全依靠负债融资

导读：2008年05月30日07:14本报记者邓旭发自上海近日，持续听到有人说：“现在万科的房子还能买啊！？”这位朋友的话让记者认识到，通过这半个月风浪后的万科，头上那顶房地产龙头老大的帽子戴着越发艰巨。半个月来，相关万科的新闻和评论漫山遍野，该公司身陷“捐款门”的悉数新闻形式都被实行了深度解读。与其说“捐款门”是万科诸多新闻的起始点，不如说是由于万科恒久以来的行业蕴蓄堆积，才让捐款一事惹起诸多反映。早已坐定了中国房地产界第一把交椅的万科，以及早已风俗了自身的舆论成为媒体追逐焦点的王石，此次异样以这样的状...

近日，持续听到有人说：“现在万科的房子还能买啊！？”这位朋友的话让记者认识到，通过这半个月风浪后的万科，头上那顶房地产龙头老大的帽子戴着越发艰巨。

半个月来，相关万科的新闻和评论漫山遍野，该公司身陷“捐款门”的悉数新闻形式都被实行了深度解读。

与其说“捐款门”是万科诸多新闻的起始点，不如说是由于万科恒久以来的行业蕴蓄堆积，才让捐款一事惹起诸多反映。早已坐定了中国房地产界第一把交椅的万科，以及早已风俗了自身的舆论成为媒体追逐焦点的王石，此次异样以这样的状貌面对大众，却没曾想落得这般下场。

事实上，在万科捐款220万元之时，整个境内房地产业捐款也相当无限，仅超2亿元，成为舆论关怀的焦点。合法人们准备在众开发商中找个代表会合“批斗”的时期，不合时宜地提出“十元论”的王石，自但是然成为了大众袭击的焦点。

舆论的能力居然不小。在接上去的一段时间里，另外开发商纷繁追捐，房地产业捐款总额在短短数天内，从2亿多元激增至9亿多元。这时，即使万科再跑进去说，要出约1亿元援救重建，也难逃愚弄“危机公关”门径的质疑。此外，由于万科仅大概表示，拿出1亿元左右，既没有周到数字，也没有切当计划，再次引来坊间对万科能否借机圈地念头的质疑，逼得万科不得不再次廓清其公益性质。想知道深圳网站建设工作室。

近日，粤宏远Ａ（000573）部下全资子公司广东宏远团体房地产开发公司，以500万元的代价售让了北京万信投资发扬无限公司所持有的50％的东莞市万科置地无限公司股份。而万科置地无限公司手中所持有的地块，正是一年前土地代价狂妄飙升时，以14．12亿元拿下的地王——东莞市南城水濂村地块，其时折合楼面地价为3772．3元／平方米。

而以来的东莞房价一直降低，近半年来的均匀房价约在6000元／平方米左右，借使以目前的贩卖代价计算，万科置地起初拿地代价实在没有成本可言。

继而，万科发行不凌驾59亿元公司债券的请求获批。在岁首万科股东大会上，该公司宣扬，2008年不再实行再融资。固然万科表示，发行债券首要是为了改善和优化债权机关，但自2006年12月至今，万科已先后两次从市场募资142亿元，加上此次的59亿元，募资总额将达201亿元。其资金链题目，依然显得并不宽裕。

事实上，万科近年筹备现金流、投资现金流的净流量均为正数，其筹备活动所需现金流完全倚赖负债融资。

本年4月25日，万科2008年第一季度呈文称，所需。资金正成为限制其住宅提供和行业发扬的最大成分

另有外传称，上海土地中介外部散播着一份名为“万科推介项目”的质料，推介项目分散为万科在上海的七宝、浦江镇以及浦东地块。质料中，周到先容了万科在上海七宝、浦东、浦江镇的房地产项目及触及地块的概况。七宝项目创设用空中积平方米，建筑面积14．5万平方米；浦东地杰项目创设用空中积7．76万平方米，可建面积24．23万平方米；浦江镇项目7．45万平方米，建筑面积约13万平方米。

固然万科方面已经表示，这3个项目仅仅是寻求团结同伴，并非土地转让。但是，记者从某国际开发商处得知，他们也曾接触到有人推介万科上述项目，而其时推介人的说法是“土地出让”。

岂论是土地出让还是项目团结，其面前直指的依然是资金题目。固然业内普遍的主见是，作为中国房地产业的龙头老大，万科的资金链即使有些告急，也无法对其组成什么影响。但是，依然有人帮万科算了一笔资金账，缺口数字早已过百亿。固然万科在资本市场尚有诸多扭转余地，但随着目前楼市回款速度逐日变慢，要想填上缺口已是难上加难。

高盛在其颁发的最新预测呈文中，大面积调低对中国境内首要地产商的评级。呈文以为，国际房价必要下调10％－20％，技能安慰处在阅览中的楼市需求。

日前，本报记者的一位土地中介朋友特别怪异地提供了一份土地质料，名为“万科推介项目”，质料中包括了万科在上海七宝、浦江镇以及浦东的多个项目。深圳网站建设工作室。

推介的意见意义就是万科可能在二级市场寻求所触及项目的转让或者出让股份引入新的团结同伴。”这位土地中介朋友的解释颇让记者感到骇怪。

5月21日黄昏，万科总经理郁亮在电话里并未对上述音书作出回应。

不过，此前业内散播多时的“万科将对东莞‘地王’实行措置”的外传终于成真，万科将东莞市南城水濂村地块项目公司的50％转与(000573)。

这份“万科推介项目”质料已经在一些上海土地中介之间小限制掀起波涛，也有人乃至开端着手实行相关的中介举荐。

在上述“万科推介项目”质料中，周到先容了万科在上海七宝、浦东、浦江镇的房地产项目及触及地块的概况。

首先是万科七宝项目，项目用空中积平方米，建筑面积平方米，项目容积率为2.9。

第二个项目则为浦东地杰项目。分为A、H两幅土地，用空中积分散为平方米和平方米，可建面积分散为平方米和平方米，容积率分散为3.27和2.7。

第三个浦江镇项目“团结地块规划目标”信息则为：1＃地块创设用空中积平方米，建筑面积平方米；6＃地块创设用空中积平方米，建筑面积平方米，掩盖率40％。

值得注意的是，其中的浦东地杰项目还是万科去年年底最终从土地二级市场中抢入的“香饽饽”，收买总额24.3069亿元，并与上海复地团结，各占60％和40％。借使上述质料确实出自万科方面，在短短半年不到的时间，万科为何又急促寻求转让？

上海复地一位外部人士向本报记者显示，其经营活动所需现金流完全依靠负债融资。目前浦东地杰项目首要在运作住宅部门，首要是万科的人主导，复地仅派出大批人员协作参与，原计划本年住宅部门会收盘贩卖。“对待万科正在寻求转让或者引入新的团结同伴的情状，我们还没有获得切当音书。”

异样的情状也爆发在浦江镇项目中。据知情人士显示，该项目为与万科团结，中粮还处于控股名望。不过中粮方面相关人士在得知上述散播的转让质料后表示，中粮方面至今不知情，也未获得万科方面的音书。“万科借使确无形似的举动，应当告知中粮方面。”

“借使这份质料所述形式确实来自万科公司方面，那么，意义强大，基本标志着万科方面正在随着市场的改换实行着一些强大调整，这些调整包括战略、扩张、资金链等各个层面。而且，像浦东地杰项目这个半年前才拿下的项目，匆忙间又寻求新的措置，给业内的第一反应是：万科确实遇到了一些小麻烦。完全。”一位不愿意显示姓名的业内人士评论。

而一位上海当地开发商高层则表示顾虑，借使万科短期内将浦东地杰项目一买一卖，乃至给人留下“炒地皮”的不好印象。

不过，一位与万科方面交往亲昵的土地中介人士表示，目前他尚未得知上述万科转让或引入新团结同伴的音书，借使万科真无形似举动，多半是思量相关项目中的商业部门，触及的转让或团结也将标的目的定在增强项目中商业项目的运作，触及住宅部门的转让或者团结的可能性很小。

上述复地外部人士也表示，目前与万科团结的地杰项目，商业部门尚未正式动工，但复地主导的可能性较大，原计划商业部门本年将动工。两边还在商谈整体运作细节。

而当这次万科上海项目转让风浪真相大白的时期，万科根据市场环境及公司状况变化寂然实行的调整，外界技能看清楚。

本报讯近日，有外传称，由于资金链吃紧，地产业龙头（000002）开端卖地解渴。

传言称，听说依靠。上海土地中介外部散播着一份名为“万科推介项目”的质料，推介项目分散为万科在上海的七宝、浦江镇以及浦东地块。理会人士料到，万科正在二级市场寻求项目转让或者出让股份。

万科董秘肖莉回应，目前公司现金流没题目，不但没卖地，还在买地。你知道深圳网站建设工作室。上述三个项目是在征求项目中商业部门团结同伴，卖地之说是市场歪曲。

万科董秘肖莉对证券时报记者表示，万科不但不缺现金，还很充盈，本年前四个月，万科贩卖支出抵达144亿元。“与此同时，万科拿了130多万平方米的土地。我们还在找地买，何如会把拿到手的地卖掉？”

万科证券事务代表梁洁表示，为了公司的持续发扬，本年预备置备1000万平方米土地。渤海证券房地产行业理会师周户理会，本年一季度，万科贩卖情状较好，回款较快，而支拨工程款、地价款等支出绝对较慢，同时取得借款新增34.8亿元，使得万科具有156.26亿元货币资金，资金状况好于上年同期。从现金支拨能力、筹备活动资金与长期资金的占用和被占用情状来看，万科的资金状况较为和平。

他表示，最近万科发行公司债券的请求经过证监会审核通过，万科将可能融资约59亿元，现金会更为充盈。

梁洁表示，从去年四季度开端，公司方面就对本年市场行情有了准备，认识到持有现金更和平，公司采取多卖房子少拿地的政策，才做到现在的现金流充盈。

在上述“万科推介项目”质料中，周到先容了万科在上海七宝、浦东、浦江镇的房地产项目及触及地块的概况。七宝项目创设用空中积平方米，建筑面积14.5万平方米；浦东地杰项目创设用空中积7.76万平方米，可建面积24.23万平方米；浦江镇项目7.45万平方米，建筑面积约13万平方米。三个项目用空中积20.14万平方米，建筑面积51.73万平方米。

肖莉表示，这三个项目是在征求项目中商业部门的团结同伴，我不知道深圳网站建设工作室。并不是卖掉土地，由于万科追求房产行业专业化，只做住宅项目，商业部门一直是交给团结同伴做。

梁洁说：“由于政府规划改变，七宝项目基本上全部变为商业项目，浦东地杰项目有10万平方米为商业项目，万科征求有实力的商业项目团结同伴，显得尤为必要。”

此前，万科将商业项目交给凯德商用产业无限公司做，根据团结协议，凯德产业负担提供项目商业部门的开发资金，并负担相关部门的规划设计、招商以及筹备管理等做事。肖莉表示，该协议并不是排他性的，万科也可能找别的公司做商业项目。

“万科在商业地产开发方面，不完全上风，他们也不想做。”渤海证券理会师周户理会说。

平安证券理会师刘细辉也表示，万科一直有与人团结的保守，这样有益于发挥各自的上风。

5月15日，(000573.SZ)颁发的公告，称协议部下全资子公司广东宏远团体房地产开发公司(下称宏远开发)，与北京万信投资发扬无限公司签署《股权转让合同》，以500万元收买其持有的东莞市万科置地无限公司(下称东莞万科)50%的股权。

东莞万科成立于2007年5月，为万科开发东莞市南城水濂村25万平方米地块的项目公司，该地块由万科于当年4月28日竞拍所得，14.12亿元竞拍代价创东莞土地拍卖总价和楼面地价最高纪录。

为何实力不凡、声名显赫的万科，肯屈尊与业内名引经据典的宏远开发战略团结，联合开发“代价已贵过面包的面粉”——上述25万平方米地块？

上海某券商的房地产行业研究员坦言，“在国度微观调控和房地产市场低迷的大背景下，整个行业的日子都不会好过，经营活动。即使行业龙头也难以独善其身，其资金链条一定是紧巴巴的。”

万科董事长曾公然指出，2007年房地产行业已处于高度亢奋的非感性形态，并表示要对地王拿地行为检查，绝交在2008年拿地。

王石的表态似乎显示，万科具有超乎其它同行的感性，但是，在整个行业呼噪、亢奋的2007年，万科并没有显示出独到的感性光明。

现实上，“极力守住一颗平居心”的万科，在主动争取新增土地项目时，却发挥出急不可耐的领跑者风范，深圳网站建设工作室。其亢奋并不光体现在地王拿住址面，而大踏步圈占项目土地远非其比赛对手可比。

年报显示，截至去年12月31日，万科在珠江三角洲、长江三角洲、环渤海区及其它地域的在建项目，占空中积合计3102万平方米，规划建筑面积4232万平方米，累计落成面积1085万平方米，未完工面积3147万平方米。

遵循各个区域2007年落成面积推算，珠江三角洲盈余面积必要5.99年才可能全部开发完毕，长江三角洲盈余建筑面积可供开发8.55年，环渤海区未动工面积可支撑10.35年开发创设。

若遵循万科2007年总落成面积和总未开发面积口径计算，其盈余项目土地可庇护公司将来7年的开发。

据公然资料统计，去年，万科新获取项目54个，总占空中积约612万平方米，规划建筑面积统共约 1142万平方米，按权益计算的规划建筑面积约934万平方米，项目土地投资支出合计261.1亿元。我不知道深圳网站建设工作室。

若将项目土地261.1亿元投资按全年天数折算，相当于万科每天斥资7250万元重金跑马圈地。

2005年以来，中国房地产行业的新一轮高度景气繁荣，促进了万科的急速发扬，而万科也给人一种“手头资金总是不能餍足高速扩张步伐”的感应。

2006年12月13日，万科非公然发行募资42亿元，截至去年12月31日，事实上现金流。已使用完募资净额的99.62%。

2007年8月，万科再次非公然发行募集净额99.36亿元，到年底已经投入使用66.77亿元，所盈余额仅相当募集资金净额的三分之一。

只管巨额股权融资接连持续，万科的现金流绝对其扩张步伐仍显得能干为力。

2006年-2007年，万科的筹备现金流净额从-30.2亿元猛增至-104亿元，截至本年一季度，其实其经营活动所需现金流完全依靠负债融资。万科的筹备现金流缺口增加至-142亿元。

由于万科近年筹备现金流和投资现金流的净流量均为正数，其筹备活动所需现金流完全倚赖负债融资，而2007年高达200多亿元的预收款，则成为万科维系高速运转不可或缺的血液。

年报显示，2007年，万科短期借款110.5亿元，一年到期的非活动性负债74.亿元。

本年，万科计划完成落成面积689万平方米，而目前，建筑质料、待遇本钱代价飞腾近20%，万科2008年的建筑开发所需资金投入达267亿元。

依上述不完全数据推算，万科本年的总资金需求至多达451.5亿元。深圳网站建设工作室。而其去年末账上的现金及现金等价物余额仅170.5亿元，资金缺口达281亿元。

据财务Z值模型计算，万科去年和本年一季度的Z值分散为1.33和0.69。

万科Z值显示，其财务状况去年已经处于财务和平的“灰色地带”，学习融资。及至本年一季度，其财务和平已进入“危险地带”。

一位房地产行业研究员表示，“房地产公司具有其行业特殊性，行业景气扩张时期，筹备现金流普遍为正数，Z值模型经验值不太适合考核房地产公司的财务和平水平。”

但是，银行银根紧缩和房地产市场贩卖低迷的情状下，万科绝对极端无限的现金流如何应对庞大的开发计划，确保资金投入充足呢？

万科在2007年度投资者换取会上曾公然表示，公司近期没有股权融资计划推出。深圳网站建设工作室。

市场以为，国度微观调控将招致诸多不完全发扬实力的中小房地产企业出局，为万科等行业诱导型公司提供更广阔的发扬空间。

但是，房地产全行业都堕入调整的情状下，万科的日子能够过得紧张吗？

深圳某经理表示，“在整个行业调整面前，无人能够独善其身。”

4月，国际评级公司穆迪颁发评级呈文，将中国房地产开发业评级预测定为反面，道理是“中国房地产开发商在寻求国际和国外资金，以支持其资本开支面临的挑拨，听听深圳网站建设工作室。同时亦面对困难的筹备环境。”

近期，高盛颁发份最新预测呈文以为，国际房价必要下调10％-20％，技能安慰处在阅览中的楼市需求，同时大面积调低国际首要地产商的评级，其中，将万科12个月的标的目的价由17.06元降到14.03元。

国际某着名券商研究员表示，负债。“后期大众普遍预测万科本年每股收益1.20元，现在看来有点达观，我们正准备思量调整万科的盈利预测。”

光大证券房地产行业研究员赵强以为，中国房价上涨的岑岭期大概已过，通货收缩和美国经济衰退两微风险成分，对中国楼市影响渐成现实。

他强调，随同着房价的上涨，土地本钱也持续举高。由于项目结算的滞后，目下盈利反映的是3年前的土地本钱和1年前的房屋售价，房价、地价大幅上涨情状下，听听深圳网站建设工作室。公司呈文的事迹与其新投资项目的盈利能力有相当大的背叛。可能预期，借使将来三年内，房价终了上涨(或年均匀涨幅低于5%)、结算本钱持续举高，开发商的成本率一定降低。

“由于落成结算滞后，本年房地产上市公司的事迹大概还不会太丢脸，但到了明年以后可就难说了。”一位房地产业内人士对地产行业的盈利前景表示极大忧虑。

（000002）59亿元的发债融资前一天获得证监会容许。不过，对万科董事长来说，发债获批的喜讯依然抵消不了因“捐款门”给万科带来信赖危机的纳闷。对待王石收回的“深感不安”的公然致歉，许多网友并不领情。

前一天万科A颁发公告称，证监会有条件通过万科发行不凌驾59亿元债券的请求。据悉，万科此次发债募资的59亿元中，有15亿元将用于调整公司负债机关以优化负债比例，另外资金将用于补充公司活动资金。债券首要向公司原A股股东配售。

“从万科发债的目的不丢脸出，舒缓资金压力的妄图已经特别昭着。”业内专家向记者表示。事实上，在本年以来房地产资金链普遍吃紧的大背景下，万科也难独善其身。

公然资料显示，去年以来，万科斥巨资获得新项目54个，规划建筑面积统共约1142万平方米。这些都面临土地出让金及各种工程款项的支拨题目。此前有理会称，现阶段万科资金缺口或达260亿元以上。

不过，发债获批的“及时雨”，却难助万科和王石走出“捐款门”漩涡。对待周三王石的公然致歉和向地震灾区的1亿元捐款，许多网友并不领情。在某门户网站的访问中，大大都网友不接受王石致歉，流完。乃至有网友对1亿元捐款的目的表示思疑。

本周三万科公告称，公司在将来投入1亿元参与四川地震灾区的且自计划、灾后克复与重建做事，并以绵竹市遵道镇为重点。该项做事为纯公益性质，不触及任何商业性开发。而正在四川地震灾区参与救灾的王石公然致歉，除了对此前的舆论深感不安外，王石理解表示，“对遍及网友表示歉意！”

不过，前一天一篇名为《万科捐款一个亿的面前》的质疑文章在网上颇为通行。文章称，遵道镇素以山清水秀、景色秀美著称，特别适合做旅游地产项目、别墅项目。“万科基础就不是捐款，投资1亿元，不要盈利，但要收回本钱，这跟捐款是有性质区别的，万科显然是要以一定的投入换取灾区重建工程的巨大收益”。晨报记者邢飞

在舆论的压力下，致歉了。但是，大众不但没有怜悯和原宥他，反而收回了更多的质疑。大都网友以为他只不过是迫于压力而作出的协调，乃至有人理会说他所追捐的一亿元只是“一种公关技巧”。

王石终于错在哪？正如他自身所说：“在不停当的时期说了不停当的话。”捐款几多正本是企业自身的事，万科虽是中国市值最大的房地产公司，但它只肯捐200万元，大众充其量只能对其实行品德评判，由于没有哪部法律法则万科必需捐几多。

但王石错在于国难当头的特殊时刻，却高谈什么“万科捐200万是适宜的，不能让慈悲成为负担，外部员工捐款不能凌驾10元”。固然说爱心的大小不能以捐赠的几多来权衡，但作为一个企业公民，万科在地震中能否也应当多负担负担一些仔肩呢？国度遇此灾难，捐赠就不光是一份爱心，而且是一份社会仔肩，一份卖国情怀。落实到整体行动中，捐赠的几多至多一定水平上体现着其对社会仔肩的担当，对“国度兴亡、匹夫有责”的讲解。

其实，、、冯仑们捐的不比万科多，为什么他们却没有和王石一样背负骂名？道理很简单，他们这一次没有进去乱“放炮”。

说终于，一些人之所以在国难时刻还敢进去说“不停当”的话，根子恐怕在于“精英”认识。一些人自视为迷信感性的代言人，是“意见主脑”，总觉得自身所说的话就能左右他人。但是，这些“精英”们可能高估了自身。那个为灾区捐了105元钱的乞讨老人，让人冲动更多、启示更多。（子在渊）